Travaux votés qui ne démarrent pas, sinistre non déclaré, comptes introuvables, courriers sans réponse : un syndic défaillant coûte cher à la copropriété et à chaque copropriétaire. La loi offre pourtant une gradation de recours, du contrôle par le conseil syndical à la résiliation du contrat et à l’action en responsabilité. Encore faut-il les engager dans le bon ordre et avec les bonnes preuves.

L’essentiel

Le conseil syndical peut exiger les pièces de gestion : passé un mois, le syndic encourt une pénalité d’au moins 15 euros par jour de retard.
Une assemblée générale peut être convoquée malgré l’inertie du syndic, par le président du conseil syndical ou sur autorisation du juge.
Le contrat peut être résilié en cours de mandat en cas d’inexécution suffisamment grave. Une simple perte de confiance ne suffit pas.
Le syndic engage sa responsabilité envers le syndicat et envers chaque copropriétaire qui subit un préjudice personnel. Le quitus ne le protège pas contre ce dernier.

Syndic défaillant : de quoi parle-t-on ?

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui confie l’exécution du règlement de copropriété et des décisions de l’assemblée générale, l’administration et la conservation de l’immeuble, les travaux urgents, la comptabilité, le recouvrement des charges et l’assurance de l’immeuble. Il est seul responsable de sa gestion. Son mandat ne peut excéder trois ans et son contrat doit suivre un modèle réglementaire.

La défaillance prend des formes connues de tous les conseils syndicaux :

décisions d’assemblée non exécutées, travaux votés jamais commandés ;
inaction face à un sinistre, à des infiltrations ou à un désordre qui s’aggrave ;
charges impayées non recouvrées, trésorerie exsangue ;
comptes non tenus, non présentés ou incompréhensibles ;
pièces refusées au conseil syndical, silence opposé aux copropriétaires ;
assemblée générale non convoquée.

Toutes n’appellent pas la même réponse. Un retard ponctuel se traite par une mise en demeure. Une carence qui met en péril l’immeuble ou les finances du syndicat justifie de changer de syndic et d’engager sa responsabilité.

Premier levier : le contrôle par le conseil syndical

Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Ses membres peuvent consulter tous les documents relatifs à l’administration de la copropriété et en demander copie. La loi a donné des dents à ce droit. Si les pièces demandées ne sont pas transmises dans le délai d’un mois, une pénalité par jour de retard, dont le montant minimal est fixé à 15 euros par décret, est déduite de la rémunération du syndic. À défaut d’imputation lors de l’arrêté des comptes, le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire pour en obtenir le paiement au profit du syndicat. Le mécanisme est décrit sur justice.fr.

La demande de pièces a une seconde utilité : elle constitue le dossier. Chaque relance écrite restée sans réponse servira à établir la carence devant l’assemblée, puis devant le juge.

Deuxième levier : provoquer une assemblée générale

Un syndic qui ne convoque pas l’assemblée ne paralyse pas la copropriété.

La convocation est de droit lorsqu’elle est demandée par le conseil syndical ou par des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, sauf seuil inférieur prévu par le règlement. La demande précise les questions à inscrire à l’ordre du jour. Si la mise en demeure adressée au syndic reste infructueuse pendant plus de huit jours, le président du conseil syndical convoque lui-même l’assemblée. S’il n’y a pas de conseil syndical, ou si son président n’agit pas, tout copropriétaire peut demander au président du tribunal judiciaire, en référé, d’habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à la convoquer. Ces étapes figurent sur service-public.gouv.fr.

Un copropriétaire isolé dispose d’une autre voie depuis la réforme de 2019. Il peut demander au syndic la tenue, à ses frais, d’une assemblée portant sur des questions qui ne concernent que ses droits ou obligations. Utile pour faire autoriser des travaux privatifs sans attendre l’assemblée annuelle.

Troisième levier : changer de syndic

Ne pas renouveler le contrat

C’est la voie la plus simple. À l’approche du terme, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrat et les soumet à l’assemblée. Le syndic est désigné à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si aucun candidat ne l’atteint mais que l’un d’eux recueille au moins un tiers des voix, un second vote a lieu à la majorité simple au cours de la même assemblée.

Résilier le contrat en cours de mandat

Depuis le 1er juin 2020, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance du 30 octobre 2019, la résiliation anticipée obéit à une procédure précise. Elle suppose une inexécution suffisamment grave. Le site service-public.gouv.fr le dit sans détour : la simple perte de confiance ou un désaccord ponctuel ne peuvent pas être invoqués.

Le conseil syndical adresse au syndic une demande motivée d’inscription de la question à l’ordre du jour. Son président peut exiger la convocation d’une assemblée : le syndic dispose de deux mois à compter de la première présentation de la lettre recommandée pour y procéder, faute de quoi le président convoque lui-même. L’assemblée vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires et désigne le successeur. La résiliation prend effet au plus tôt un jour franc après l’assemblée.

Le risque est connu. Une rupture sans motif légitime ouvre droit, pour le syndic évincé, aux honoraires qu’il aurait perçus jusqu’au terme du contrat. La Cour de cassation a jugé le 8 mars 2018 (3e civ., n° 17-12.506) que la désignation d’un nouveau syndic en cours de mandat vaut révocation du précédent et doit reposer sur un motif légitime. D’où l’importance du dossier constitué en amont : mises en demeure, procès-verbaux non exécutés, relances du conseil syndical.

Faire désigner un mandataire par le juge

Lorsque le syndic est empêché ou en carence dans l’exercice de ses droits et actions, tout intéressé peut assigner le syndic devant le président du tribunal judiciaire, en référé, pour faire désigner un administrateur ad hoc. Une mise en demeure préalable restée sans effet pendant plus de huit jours est requise, sauf urgence, comme des travaux de sauvegarde ou prescrits par un arrêté de police. La Cour de cassation admet que cette formalité soit écartée lorsque les circonstances la rendent inutile (3e civ., 9 mai 2012, n° 11-10.530).

Si la copropriété n’a plus de syndic du tout, tout copropriétaire peut convoquer une assemblée à seule fin d’en désigner un. À défaut, le président du tribunal judiciaire nomme un administrateur provisoire chargé de convoquer l’assemblée.

Récupérer les fonds et les archives

Le changement de syndic échoue souvent sur la transmission du dossier. La loi fixe un calendrier strict. L’ancien syndic remet dans les quinze jours la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires. Il remet dans le mois l’ensemble des documents et archives du syndicat. Il fournit, dans les deux mois qui suivent l’expiration de ce délai, l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat après apurement et clôture.

S’il ne s’exécute pas après mise en demeure, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical saisit le président du tribunal judiciaire statuant en référé, qui ordonne la remise sous astreinte, sans préjudice d’une provision sur dommages et intérêts.

Engager la responsabilité du syndic

Changer de syndic ne répare pas le préjudice déjà subi. Contre un syndic défaillant, deux actions sont ouvertes.

L’action du syndicat. Elle est contractuelle et suppose une décision de l’assemblée. Depuis la réforme de 2019, en cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut exercer cette action sur délégation expresse de l’assemblée générale. En l’absence de conseil syndical, elle est ouverte à des copropriétaires représentant au moins un quart des voix. Les dommages et intérêts reviennent au syndicat.

L’action individuelle du copropriétaire. Le copropriétaire n’est pas partie au contrat de syndic. Il agit sur le terrain de la responsabilité délictuelle et doit établir une faute et un préjudice qui lui est personnel. La Cour de cassation juge qu’il n’a pas à mettre en cause le syndicat (3e civ., 24 novembre 2021, n° 20-14.003).

Un arrêt du 29 février 2024 (3e civ., n° 22-24.558) illustre l’enjeu. Un syndic, alerté dès 2010 de graves désordres de structure, n’avait soumis les travaux à l’assemblée qu’en 2016, trois ans après un arrêté de péril imminent. La copropriétaire qui avait subi l’étaiement de l’immeuble pendant cinq ans demandait réparation. Le syndic opposait le quitus voté par l’assemblée. La Cour de cassation répond que le quitus donné par l’assemblée générale est sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic à l’égard d’un copropriétaire.

La faute ne suffit pas : il faut un préjudice démontré. Perte de loyers, dégradation du lot, surcoût de travaux, dépréciation. L’action se prescrit par cinq ans. Elle est dirigée contre le syndic, dont l’assurance de responsabilité civile professionnelle est obligatoire, au même titre que la carte professionnelle et la garantie financière.

Il n’existe pas d’instance disciplinaire des syndics : la commission de contrôle et de sanction prévue par la loi ELAN de 2018 n’a jamais été constituée. Le signalement à la direction chargée de la protection des consommateurs reste possible, mais la sanction efficace demeure la résiliation du contrat et l’action en responsabilité.

Sur la Côte d’Azur : résidences secondaires et grands ensembles

À Nice, Cannes, Antibes ou Menton, beaucoup de copropriétés comptent une forte proportion de résidents secondaires, parfois établis à l’étranger. Les assemblées peinent à réunir les majorités, les conseils syndicaux sont clairsemés et le syndic se trouve de fait sans contrôle. Les désordres de façade, d’étanchéité ou de soutènement y prennent vite une ampleur coûteuse. Dans ces immeubles, le recours aux votes par correspondance et la délégation donnée au président du conseil syndical font la différence.

Le contentieux du syndic défaillant relève des tribunaux judiciaires de Nice et de Grasse. Le cabinet intervient en droit de la copropriété pour des copropriétaires, des conseils syndicaux et des syndicats. Une résolution irrégulière adoptée à l’initiative du syndic se conteste dans les deux mois : voir notre article sur la contestation d’une assemblée générale.

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Questions fréquentes

Peut-on changer de syndic avant la fin de son contrat ?

Oui, en cas d’inexécution suffisamment grave de ses obligations. La question est portée devant l’assemblée générale, qui vote la résiliation à la majorité des voix de tous les copropriétaires et désigne un nouveau syndic. Sans motif légitime, le syndicat s’expose à indemniser le syndic évincé.

Que faire si le syndic ne répond plus aux courriers ?

Formaliser. Une mise en demeure datée, adressée par le conseil syndical ou par le copropriétaire concerné, fait courir les délais légaux et constitue la preuve de la carence. Elle ouvre, selon les cas, la convocation de l’assemblée par le président du conseil syndical ou la saisine du juge.

Un copropriétaire seul peut-il agir contre un syndic défaillant ?

Oui, s’il subit un préjudice personnel et direct causé par la faute du syndic. Son action est indépendante de celle du syndicat, et le quitus voté en assemblée ne lui est pas opposable.

Le syndic refuse de transmettre les archives à son successeur. Quel recours ?

Après mise en demeure, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical saisit le président du tribunal judiciaire, qui ordonne la remise sous astreinte.

Combien de temps a-t-on pour agir en responsabilité contre un syndic ?

Cinq ans à compter du jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.

Cet article présente les grandes lignes d’un sujet complexe et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation appelle une analyse spécifique. Sébastien Orth, avocat au Barreau de Nice. Article à jour au 18 octobre 2026.

Syndic défaillant : les recours du copropriétaire et du conseil syndical