Airbnb en copropriété : interdire, faire cesser, se défendre

Boîtes à clés sur la grille, valises dans l’escalier à toute heure, voisins de palier qui changent chaque semaine : la location meublée de courte durée met les copropriétés sous tension. Depuis la loi du 19 novembre 2024, validée par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026, l’assemblée générale peut interdire les locations de type Airbnb à la majorité des deux tiers, sous conditions. Airbnb en copropriété : voici ce que peuvent faire le syndicat, les voisins et le loueur. Le cabinet intervient régulièrement dans ce contentieux, sur toute la Côte d’Azur.

Airbnb en copropriété : ce que dit d’abord votre règlement

Chaque copropriétaire use librement de son lot, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Tout part donc du règlement de copropriété. Autorise-t-il les activités professionnelles ? Réserve-t-il l’immeuble à l’habitation ? Interdit-il toute activité commerciale en dehors des boutiques du rez-de-chaussée ? Cette dernière stipulation, que la pratique appelle clause d’habitation bourgeoise, est au cœur du débat.

La jurisprudence n’a jamais livré de réponse uniforme. Dans un arrêt du 8 mars 2018 (n° 14-15.864), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir jugé que la rotation de séjours de courte durée, assortie de prestations de services, ne correspondait pas à la destination d’un immeuble principalement voué à l’habitation. Le 27 février 2020 (n° 18-14.305), elle a validé l’interdiction prononcée sous astreinte contre une société qui louait trente-neuf lots à la journée ou à la semaine dans un ensemble réservé à l’usage d’habitation.

Sans prestations hôtelières, la location n’est pas une activité commerciale

L’arrêt le plus récent va dans l’autre sens, et il a modifié le rapport de force. Le 25 janvier 2024 (n° 22-21.455), la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi d’un copropriétaire, propriétaire de lots commerciaux, qui invoquait la clause du règlement réservant les activités commerciales aux lots du rez-de-chaussée. La cour d’appel avait souverainement constaté les faits. La location de courte durée n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires, ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier. Elle n’était donc pas de nature commerciale, et la clause n’était pas violée.

La portée pratique est considérable. Un ménage en fin de séjour ou la remise des clés ne font pas du propriétaire un hôtelier. Tant que le loueur ne fournit pas de véritables services d’hôtellerie, comme l’accueil de la clientèle, le petit-déjeuner ou le nettoyage régulier des locaux, la clause qui se borne à prohiber le commerce ne suffit pas, à elle seule, à faire cesser la location. Et c’est à celui qui agit, syndicat ou copropriétaire, de prouver le caractère commercial de l’exploitation.

Il faut en mesurer les limites. La décision n’a pas été publiée au Bulletin et repose sur l’appréciation des faits par les juges du fond. Elle ne valide pas toute location de courte durée : une exploitation intensive, organisée comme une résidence hôtelière, reste exposée aux solutions de 2018 et de 2020, et les nuisances demeurent sanctionnables que l’activité soit civile ou commerciale. Surtout, le législateur est intervenu depuis.

La loi du 19 novembre 2024 : l’interdiction à la majorité des deux tiers

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a ajouté à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 un nouveau cas de modification du règlement. L’assemblée générale peut désormais interdire la location des lots d’habitation en meublés de tourisme sans réunir l’unanimité, qui était auparavant exigée. La décision se prend à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Deux conditions bornent ce pouvoir.

• Les lots concernés. L’interdiction ne peut viser que les lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale. Le copropriétaire qui loue le logement où il vit, dans la limite annuelle fixée par le code du tourisme, n’est pas atteint.
• Le règlement existant. Le vote n’est possible que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Un immeuble dont le règlement admet librement le commerce ne peut pas emprunter cette voie.

La même loi a créé deux obligations d’information. Les règlements de copropriété établis depuis son entrée en vigueur doivent mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de la location en meublés de tourisme. Et lorsqu’un lot est déclaré en meublé de tourisme, le copropriétaire, ou son locataire s’il y a été autorisé, doit en informer le syndic ; un point d’information est alors inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante. Ces règles sont présentées par l’Agence nationale pour l’information sur le logement.

Une précaution s’impose une fois la résolution adoptée. La modification du règlement doit être publiée au fichier immobilier pour être opposable aux futurs acquéreurs des lots. Un vote non suivi de cette formalité laisse la copropriété désarmée face au prochain investisseur.

La validation par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026

Une société civile immobilière contestait ce texte au nom du droit de propriété, de la liberté d’entreprendre et de la liberté contractuelle. Par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, le Conseil constitutionnel a déclaré les dispositions conformes à la Constitution, sans réserve.

Ses motifs éclairent la portée du dispositif. Le législateur a poursuivi deux objectifs d’intérêt général : limiter les nuisances liées à ces locations et lutter contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée. Seule la règle de majorité a changé. L’interdiction doit toujours être justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l’immeuble. Elle s’applique à tous les copropriétaires sans distinction, laisse ouverts les autres modes de location et peut être levée à la même majorité.

La conséquence pratique est nette pour les deux camps. Le syndicat dispose d’un outil sûr. Le copropriétaire opposant conserve un recours : il peut contester la résolution dans les deux mois de la notification du procès-verbal si les conditions légales ne sont pas réunies ou si l’interdiction est étrangère à la destination de l’immeuble. Les règles de ce recours sont détaillées dans notre article sur la contestation d’une assemblée générale de copropriété.

Faire cesser les nuisances sans attendre un vote

Réunir les deux tiers des voix prend du temps, et parfois la majorité n’existe pas. D’autres fondements restent disponibles.

La violation du règlement. Le syndicat peut agir contre le copropriétaire qui méconnaît la destination de l’immeuble ou une clause du règlement. Chaque copropriétaire peut aussi agir seul pour le trouble qu’il subit dans la jouissance de son lot. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt publié du 16 octobre 2025 (n° 23-19.843), rendu à propos de voisins qui louaient à une clientèle de passage : l’information du syndic par le copropriétaire qui agit n’est pas exigée à peine d’irrecevabilité de sa demande.

Le trouble anormal de voisinage. L’article 1253 du code civil rend le propriétaire responsable de plein droit du trouble qui excède les inconvénients normaux de voisinage. Aucune faute n’est à démontrer, et le bailleur répond des nuisances causées par ceux qu’il installe dans son lot. Bruit nocturne, dégradations des parties communes, allées et venues incessantes : ce sont les faits, répétés et datés, qui font le dossier.

La preuve. Elle se construit avec les annonces en ligne et leur calendrier de réservation, les constats de commissaire de justice, les attestations des voisins, les mains courantes et les courriers du syndic restés sans effet. En cas de trouble manifeste, le juge des référés peut ordonner la cessation de l’activité sous astreinte.

La réglementation municipale. Dans les communes qui soumettent la location de courte durée à une autorisation de changement d’usage, l’absence d’autorisation expose le loueur à une amende civile. Le signalement à la mairie est un levier distinct de l’action civile. Le régime niçois est exposé dans notre article sur la location saisonnière à Nice.

Loueurs : comment se défendre

Le copropriétaire qui loue en courte durée n’est pas sans arguments.

1. Contester la qualification commerciale. Face à une action fondée sur la seule clause interdisant le commerce, le loueur qui ne fournit pas de services para-hôteliers peut opposer l’arrêt du 25 janvier 2024 : son activité est civile. Les annonces, les conditions de réservation et les factures de prestataires en apportent la preuve.
2. Lire la clause. Le vote aux deux tiers suppose un règlement interdisant toute activité commerciale dans les lots non commerciaux. Si la clause n’existe pas ou n’a pas cette portée, la résolution est irrégulière.
3. Vérifier la qualité du lot. La résidence principale échappe à l’interdiction.
4. Contrôler la régularité du vote. Convocation, ordre du jour, décompte des voix et de la double majorité : une irrégularité ouvre l’action en nullité, dans le délai de deux mois.
5. Discuter la destination de l’immeuble. L’interdiction doit être justifiée par elle. Un immeuble largement ouvert aux activités professionnelles ne se compare pas à une résidence strictement bourgeoise.
6. Mesurer le risque déclaratif. La demande d’autorisation de changement d’usage comporte une attestation de conformité au règlement de copropriété. Attester à tort engage la responsabilité du déclarant.

Sur la Côte d’Azur, une double contrainte

À Nice, Cannes, Antibes, Menton ou Villefranche-sur-Mer, la pression touristique est telle que la question d’Airbnb en copropriété se pose dans presque chaque immeuble du centre et du bord de mer. Le loueur y affronte deux corps de règles qui s’additionnent : le règlement de sa copropriété, dont le contentieux relève des tribunaux judiciaires de Nice et de Grasse, et la réglementation municipale du changement d’usage. Obtenir l’autorisation de la mairie ne dispense pas de respecter le règlement, et l’inverse n’est pas plus vrai.

Le cabinet intervient régulièrement dans ce contentieux, en droit de la copropriété comme face aux communes. Maître Orth a été interrogé à plusieurs reprises par les médias sur la réglementation des locations de type Airbnb.

Questions fréquentes

Quelle majorité faut-il pour interdire Airbnb dans une copropriété ?

La majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Avant la loi du 19 novembre 2024, l’unanimité était requise.

Louer sur Airbnb est-il une activité commerciale au sens du règlement de copropriété ?

Pas nécessairement. La Cour de cassation a jugé le 25 janvier 2024 qu’une location de courte durée sans prestations de services accessoires, ou avec des prestations mineures sans caractère para-hôtelier, n’est pas commerciale. La clause qui interdit seulement les activités commerciales ne suffit donc pas à l’empêcher. L’assemblée peut en revanche voter l’interdiction à la majorité des deux tiers depuis la loi du 19 novembre 2024.

L’interdiction s’applique-t-elle à ma résidence principale ?

Non. Le texte ne vise que les lots d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale. La location de la résidence principale reste soumise au plafond annuel de jours fixé par le code du tourisme et, le cas échéant, par la commune.

Notre règlement ne dit rien d’Airbnb en copropriété. Peut-on agir ?

Oui, sur d’autres fondements. La destination de l’immeuble, telle qu’elle résulte du règlement et de ses caractéristiques, et le trouble anormal de voisinage permettent d’agir contre une exploitation qui dégrade la vie de l’immeuble, à condition d’en rapporter la preuve.

Dans quel délai contester la résolution d’interdiction ?

Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, pour les copropriétaires opposants ou défaillants. Passé ce délai, la résolution devient définitive.

Cet article présente les grandes lignes d’un sujet complexe et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation appelle une analyse spécifique. Sébastien Orth, avocat au Barreau de Nice. Article à jour au 8 octobre 2026.