La réforme du bail commercial issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique touche cinq règles que bailleurs et commerçants pratiquent chaque jour : la périodicité du loyer, le plafond des garanties, la restitution du dépôt de garantie, les clauses d’indexation et la clause résolutoire. Le droit de préférence du locataire est lui aussi retouché. Le texte est en vigueur, les premières ordonnances de référé ont été rendues, et plusieurs mesures ne s’appliquent qu’à partir d’une date ou d’un événement précis. Le cabinet, avocat en droit des affaires et en baux commerciaux à Nice, fait le point texte par texte sur ce qui change réellement.

Une réforme du bail commercial applicable par paliers

La loi a été promulguée le 26 mai 2026 et publiée au Journal officiel du 27 mai, après la décision n° 2026-903 DC du 21 mai 2026 par laquelle le Conseil constitutionnel a censuré une vingtaine d’articles jugés étrangers à l’objet du texte. Le volet consacré aux baux commerciaux, aux articles 61 à 63, n’a pas été touché. Il est entré en vigueur le 28 mai 2026, lendemain de la publication.

Cette date unique est trompeuse. Le législateur a prévu, mesure par mesure, une règle d’application dans le temps différente : date de conclusion ou de renouvellement du bail pour le plafond des garanties, date de la vente des murs pour le transfert du dépôt, date de remise des clés pour sa restitution, date de la demande en justice pour la clause résolutoire. Avant de revendiquer un droit nouveau ou de l’opposer à son cocontractant, il faut donc qualifier le local, dater le bail et identifier l’événement qui déclenche l’application de la réforme du bail commercial.

Le loyer mensuel devient un droit du commerçant

Le nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce dispose que le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés de loyer et de charges n’ayant pas fait l’objet d’une contestation préalable. La demande prend effet à compter de l’échéance suivante prévue par le bail.

Le bailleur ne peut pas s’y opposer et le bail ne peut pas l’écarter : l’article L. 145-15 a été complété pour ranger ce droit parmi les dispositions d’ordre public du statut, de sorte qu’une clause contraire serait réputée non écrite. La mesure s’applique aux baux en cours d’exécution au 26 mai 2026, et pas seulement aux baux nouveaux.

Trois précisions commandent la pratique.

Les locaux concernés. Le texte vise l’activité exercée dans les lieux, non la nature du bail. Un local à usage exclusif de bureaux ou un entrepôt n’entre pas dans la définition retenue, qui est celle que la même loi inscrit à l’article L. 145-46-1 pour le droit de préférence. Les locaux mixtes, un siège social avec showroom par exemple, appellent une analyse au cas par cas.
La condition. Un arriéré non contesté ferme la porte. Un loyer retenu en raison d’un manquement sérieusement discuté du bailleur, un défaut de délivrance par exemple, ne devrait pas priver le locataire de ce droit, à condition que la contestation soit antérieure à la demande et documentée.
La forme. La loi n’en impose aucune. Une lettre recommandée avec avis de réception, qui date la demande et désigne l’échéance à compter de laquelle elle produit effet, évite toute discussion.

Pour le bailleur, le passage au mois ne modifie pas le montant du loyer et ne réduit pas un dépôt de garantie déjà versé. Il impose douze appels de loyer au lieu de quatre et, en contrepartie, fait apparaître un impayé beaucoup plus tôt.

Les garanties plafonnées à un trimestre de loyer

L’article L. 145-40 est complété par un alinéa aux termes duquel les sommes payées à titre de garantie par le preneur d’un local relevant de l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Le texte ajoute qu’il en va de même de la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du bail, et que ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur.

Ce plafond s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. Un bail antérieur qui se poursuit sans renouvellement conserve les garanties régulièrement constituées, même supérieures. Chaque renouvellement, en revanche, fait basculer le bail dans le régime nouveau : c’est à ce rythme que les baux anciens seront ramenés, un à un, au plafond d’un trimestre.

La formule « il en va de même » laisse ouverte une question que les commentateurs n’ont pas tranchée et sur laquelle aucune juridiction ne s’est encore prononcée. Le plafond est-il global, toutes garanties confondues, ou s’applique-t-il séparément au dépôt en numéraire d’une part et aux autres sûretés d’autre part ? La finalité du texte, alléger l’effort de trésorerie du commerçant, plaide pour une lecture globale ; sa rédaction autorise l’autre. L’assiette du trimestre n’est pas davantage précisée : loyer hors taxes et hors charges, loyer minimum garanti, loyer de première année d’un loyer progressif. Dans l’attente, un bailleur qui cumulait trois mois de dépôt, une caution du dirigeant et une garantie bancaire s’expose, pour tout bail signé ou renouvelé depuis le 26 mai 2026, à une contestation fondée sur l’ordre public de l’article L. 145-15. Le preneur, lui, dispose d’un argument neuf à la négociation.

Le dépôt de garantie : restitué en trois mois, transmis à l’acquéreur des murs

Trois mois après la remise des clés

Les sommes versées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai raisonnable qui ne peut excéder trois mois à compter de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception, au bailleur ou à son mandataire. Le bailleur peut déduire les sommes restant dues et celles dont il pourrait être tenu aux lieu et place du preneur, à la condition qu’elles soient dûment justifiées. Les autres garanties sont restituées, avec les mainlevées nécessaires, dans un délai de six mois.

La règle s’applique aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026. Elle ne prive pas le bailleur de toute retenue : elle l’oblige à la chiffrer et à la justifier dans le délai. Les clauses qui subordonnaient la restitution à l’approbation définitive des comptes de charges ou à l’achèvement de travaux de remise en état doivent être relues. Le locataire, de son côté, a intérêt à se ménager la preuve de la date de remise des clés, puisque c’est elle qui fait courir le délai.

La vente de l’immeuble transfère la dette de restitution

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, l’obligation de restituer les sommes versées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. La mutation entraîne de droit la caducité des autres garanties visées par le texte, et le cédant doit restituer au preneur les documents correspondants et procéder aux mainlevées dans les six mois. La disposition s’applique aux mutations intervenant à compter du 26 août 2026.

Pour l’acquéreur d’un local commercial, le sort du dépôt et des sûretés cesse d’être une annexe de l’état locatif. C’est un poste de l’audit d’acquisition et de l’acte de vente, et, pour un immeuble à plusieurs locataires, une question de couverture du risque locatif après la signature.

Clauses d’indexation : la clause « tunnel » reconnue par la loi

Le nouvel article L. 145-38-1 autorise, par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, la clause qui encadre, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer. Le texte ne vise que l’ILC : une clause de même nature assise sur l’ILAT ne bénéficie pas de cette sécurité textuelle. La symétrie doit être réelle, une clause qui limiterait la baisse sans limiter la hausse dans les mêmes proportions restant exposée à la contestation. La clause ne saurait enfin faire obstacle à la révision judiciaire prévue à l’article L. 145-39 lorsque le jeu de l’indexation a fait varier le loyer de plus d’un quart.

Droit de préférence : les bureaux et les entrepôts sortent du champ

L’article L. 145-46-1, qui impose au propriétaire qui vend un local commercial ou artisanal d’en informer d’abord le locataire, reçoit une définition de ces locaux. Le local commercial s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, réserves et emplacements attenants compris, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts. Le local artisanal est défini par référence à une liste d’activités qu’un décret en Conseil d’État doit fixer. La règle vaut pour les ventes intervenant après le 26 mai 2026.

Clause résolutoire : des délais de paiement plus difficiles à obtenir

C’est la mesure de la réforme du bail commercial qui pèse le plus sur le contentieux des loyers impayés, à Nice comme ailleurs.

Le mécanisme de base ne change pas. La clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux, qui doit mentionner ce délai à peine de nullité. La Cour de cassation a rappelé qu’une clause stipulant un délai plus court est réputée non écrite en son entier, le juge ne pouvant la ramener à un mois (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.334 et n° 23-21.454). Le juge saisi dans les conditions de l’article 1343-5 du code civil peut toujours, en accordant des délais, suspendre les effets de la clause tant que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

L’article 63 de la loi ajoute un alinéa à l’article L. 145-41 : l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont désormais conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Le texte précise qu’il s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

Le critère est donc la date de la demande de délais, non celle du bail ni celle du commandement. Deux conséquences pratiques en découlent.

Pour le locataire, la stratégie d’attente est fermée. Il faut reprendre le paiement intégral du loyer courant dès la réception de l’assignation, avant la première audience et non à une audience de renvoi, en conserver la preuve bancaire, et se présenter avec les pièces qui établissent la capacité d’apurer l’arriéré dans la limite de deux ans : prévisionnel, attestation de l’expert-comptable, financement obtenu, plan de remboursement chiffré. Un paiement partiel, ou un virement effectué le lendemain de l’audience, ne satisfait pas au texte.

Pour le bailleur, la procédure gagne en efficacité, à la condition que le commandement soit irréprochable : décompte exact, visa de la clause, mention du délai d’un mois. Deux rappels tempèrent cet avantage. Le juge des référés ne peut allouer qu’une provision, et non une indemnité d’occupation définitive (article 835 du code de procédure civile). Et lorsque le locataire oppose une exception d’inexécution, en soutenant que les manquements du bailleur ont rendu les locaux impropres à leur destination, le juge doit en vérifier le bien-fondé avant de constater l’acquisition de la clause, même si aucune demande de délais n’a été formée dans le mois du commandement (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). La condition nouvelle ne vise d’ailleurs que la clause résolutoire mise en œuvre pour non-paiement des loyers ; elle ne s’étend pas aux autres manquements.

Les premières décisions : le droit transitoire contrôlé au nom de l’accès au juge

Les juges des référés ont été saisis dès l’été 2026 d’instances introduites avant la loi et plaidées après. Le tribunal judiciaire de Paris, par ordonnance du 23 juillet 2026 (n° 26/52498), a jugé le texte nouveau en principe applicable à une demande de délais formée à l’audience du 2 juillet, mais a refusé de l’opposer à une locataire assignée plus d’un mois avant l’entrée en vigueur de la loi et dont la première audience s’était tenue le 4 juin 2026, sept jours après celle-ci : lui imposer une condition qu’elle ne pouvait anticiper portait une atteinte excessive à son droit d’accès au tribunal garanti par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne des droits de l’homme. Des délais ont été accordés sur le fondement du texte ancien.

Le tribunal judiciaire de Pontoise a suivi le même raisonnement le 2 octobre 2026 (n° 26/00236) pour une première audience tenue le 12 mai 2026, avant même la promulgation. Il a pourtant rejeté la demande de délais et ordonné l’expulsion, faute pour la locataire de démontrer sa capacité d’apurement : prélèvements rejetés depuis plus d’un an, dette doublée depuis le commandement, bilans déficitaires. La leçon vaut pour tous les dossiers. La condition de reprise du loyer courant peut être neutralisée pour les instances engagées au printemps 2026 ; la condition de capacité, elle, ne l’est jamais.

Pour les assignations délivrées depuis l’été 2026, aucune de ces décisions ne protège le locataire qui n’a pas repris le loyer courant avant la première audience.

Ce que la réforme du bail commercial ne change pas

La durée minimale de neuf ans et la faculté de résiliation triennale (article L. 145-4), le plafonnement du loyer renouvelé (article L. 145-34), l’indemnité d’éviction (article L. 145-14) et la répartition des charges issue de la loi Pinel restent en l’état. L’interdiction de refacturer la taxe foncière au locataire, un temps envisagée, a été écartée en commission mixte paritaire : la clause demeure licite. Ces règles de base sont détaillées dans notre article consacré aux règles et pièges du bail commercial.

Bailleurs et commerçants de la Côte d’Azur : ce qu’il faut faire maintenant

À Nice, à Cannes, à Antibes ou à Menton, le niveau des loyers des emplacements de centre-ville et de bord de mer a conduit beaucoup de bailleurs à exiger des garanties cumulées : dépôt de trois mois, caution personnelle du gérant, parfois garantie bancaire à première demande. Pour tout bail signé ou renouvelé depuis le 26 mai 2026, ces montages doivent être repris. Les locaux situés en Principauté de Monaco relèvent d’un droit distinct et ne sont pas concernés par la réforme du bail commercial.

Bailleur. Mettre à jour la trame de bail sur les garanties, la restitution et l’indexation ILC ; organiser l’état des lieux de sortie, la remise des clés et l’arrêté de compte comme une seule séquence documentée pour tenir le délai de trois mois ; vérifier, avant toute assignation en référé devant le tribunal judiciaire de Nice ou de Grasse, la régularité du commandement et la date de la première audience.

Commerçant. Vérifier l’éligibilité du local et demander la mensualisation par écrit ; additionner toutes les sûretés consenties à l’occasion d’un nouveau bail ou d’un renouvellement ; en cas de commandement de payer, reprendre immédiatement le loyer courant et préparer les justificatifs de capacité avant la première audience.

Questions fréquentes sur la réforme du bail commercial

Mon bailleur peut-il refuser la mensualisation de mon loyer commercial ?

Non, si le local relève de l’article L. 145-32-1 et si vous n’avez pas d’arriéré non contesté. Le droit est d’ordre public et s’applique aux baux en cours. La demande prend effet à l’échéance suivante.

Mon dépôt de garantie de six mois, versé en 2023, est-il devenu illégal ?

Non. Le plafond d’un trimestre ne concerne que les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. Il s’appliquera au renouvellement de votre bail.

J’ai reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire : que faire ?

Vérifier sa régularité, payer dans le mois si c’est possible, ou saisir le juge d’une demande de délais. Dans ce dernier cas, reprendre le paiement intégral du loyer courant avant la première audience et réunir les pièces qui établissent votre capacité à apurer la dette. Sans ces deux conditions, la suspension de la clause sera refusée.

Je vends mes murs commerciaux : que devient le dépôt de garantie ?

Pour toute vente à compter du 26 août 2026, l’obligation de le restituer passe à l’acquéreur, et les autres garanties deviennent caduques de plein droit. Le sort du dépôt doit être traité dans l’acte de vente.

Le cabinet de Maître Sébastien Orth, avocat au Barreau de Nice, conseille bailleurs et commerçants dans la rédaction, le renouvellement et le contentieux des baux commerciaux sur la Côte d’Azur. Contactez le cabinet pour un rendez-vous.

Sources : loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 ; article L. 145-41 du code de commerce ; présentation de la loi par le ministère de l’Économie.

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